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Trámites Inmobiliarios: Lima Perú Vs.CDMX, México

El día de hoy vamos a analizar la diferencia entre trámites en dos ciudades importantes de América. En GDC, al tener la ventaja de estar desarrollando en México y Perú, transmitiremos esta información basándonos en nuestra experiencia.

1. Lima, Perú y Ciudad de México, México:

Dos grandes metrópolis con dificultades diferente pero con culturas hermanas. La Ciudad de México tiene aproximadamente contando toda la mancha urbana 22 millones de habitantes. La mancha urbana de Lima cuenta aproximadamente con 11 millones de habitantes.

Ambas ciudades son bastantes desiguales, con zonas de opulencia y zonas precarias, ambas ciudades tienen retos en cuanto a delicuencia y tráfico. En Lima, el problema del agua es menos acentuado que en la CDMX, ya que cuentan con el Río Rimac que surte más del 80% del agua que tiene Lima. A pesar de ser una ciudad en donde no llueve, ese río es un gran beneficio para los limeños.

En la Ciudad de México en cambio, tenemos pozos y presas que nos surten agua, pero no es suficiente porque nuestra red cuenta con más de 40% de fugas constantes.

En la Ciudad de México de igual manera, tenemos un gran problema de falta de planeación, los programas delegacionales y programas parciales en ciertas colonias no se han actualizado desde hace más de 10 años. En Lima, en cambio, el desarrollo se va llevando en lugares donde se va necesitando y van muy de la mano con los colegios de arquitectos, urbanistas e ingenieros. Constantemente se revisan las normativas para adaptarse a las necesidades de vivienda que tiene el país, las ciudades y sus distritos.

2. Trámites Inmobiliarios CDMX

Con este antecedente muy resumido, quiero comentarles que en la Ciudad de México para poder construir desde una casa habitación hasta un edificio de 500 dtpos. o más, los trámites tardan entre 2 y 3 años, y se dividen de la siguiente manera.

  1. – Alineamiento y número oficial – Alcadías 1 mes a 4 meses.
  2. – Uso de Suelo – Seduvi 1 a 2 meses.
  3. – Factibilidad de agua – 3 meses a 1 año.
  4. – Sistema alternativo – 2 a 4 meses.
  5. – Declaratoria de demolición Sedema 2 meses.
  6. – Declaratoria de obra nueva – Sedema 4 a 6 meses.
  7. – Publicitación de demolición – Alcaldías, 2 meses a 6 meses.
  8. – Publicitación de obra nueva – Alcaldías, 2 meses a 6 meses.
  9. – Manifestación de obra – Alcaldía, inmediata al presentarse.

Cuando la obra tiene más de 5,000 m2 de construcción sobre nivel de banqueta cuando es una obra con uso distinto a habitacional a 10,000 m2 con uso habitacional, se necesita meter impacto urbano-ambiental a Seduvi, que lo comparte con Sedema, Semovi, Sacmex. La secretaría de protección civil y las alcaldías para corroborar que cada proyecto cumple prefectamente bien y las medidas de mitigación que se solicitarán al proyecto para que pueda iniciar obra.

Al concluir la obra, nos solicitan ingresar la terminación de obra junto con la constancia de seguridad estructural y de instalaciones.

Si el ambiente político es tenso, el aviso de uso y ocupación puede nunca llegar.

3. Trámites inmobiliarios Lima, Perú.

En Lima, Perú los trámites y tiempos son de la siguiente manera:

  1. – Certificado de Parámetros Urbanísticos – Municipalidad, 15 días útiles.
  2. – Conformidad de Anteproyecto en consulta. Municipalidad, 15 días útiles y hasta 90 días útiles dependiendo la cantidad de observaciones.
  3. – Factibilidad de suministro de agua y alcantarillado – SEDAPAL, 15 días útiles.
  4. – Factibilidad de suministro de electricidad – ENEL o Luz del Sur, 15 días útiles.
  5. – Factibilidad de suministro de gas – CALIDDA, 15 días útiles.
  6. – Licencia de demolición Municipalidad, 15 días útiles.
  7. – Conformidad de expediente técnico de obra, Municipalidad, 15 días útiles y hasta 90 días útiles dependiendo la cantidad de observaciones.
  8. – Tramitación de licencia de obra, Municipalidad, 15 días útiles.
  9. – Uso de interferencia y ocupación de vías, Municipalidad, 15 días útiles.

La normativa se modifica constantemente con base en las necesidades que va teniendo el país, las ciudades y sus distritos. Los colegios de arquitectos y de ingenieros se involucran de manera importante en la revisión de las normativas y sus modificaciones, en los trámites para obtener las licencias de edificación y también en la supervisión de las construcciones. Esto hace que los procesos sean más transparentes y eficientes, dando seguridad a la comunidad, a las inversiones y a los mismos gobiernos. Obtener una licencia de construcción en Lima de un proyecto de 150 viviendas y 16,000 m2 de construcción puede demorar 6 meses.

Conclusión:

Podemos concluir que en la Ciudad de México los trámites son extremadamente complejos y esto va a desencadenar en un problema de precios con las viviendas, generando migración, descontento, rentas altas, entre otros problemas demográficos. Y todo esto por políticas erróneas de gobierno.

Hace poco escuché un podcast del gran arquitecto Javier Sanchez. En él, explicaba claramente como el gobierno ha dejado de construir vivienda social digna. En décadas pasadas, la vivienda social que se construía en México era de alto valor arquitectónico, como el conjunto habitacional Mixcoac o Tlatelolco, que son ejemplos muy buenos y dignos de lo que se debe seguir haciendo. Hoy, los únicos programas de vivienda social son canalizados a través del INVI, que se maneja con intereses políticos y tiene vivienda vacía en la ciudad que se entrega a cambio de votos a ciertos grupos políticos.

La vivienda económica y digna es una necesidad en la Ciudad de México, esta no se puede llevar a cabo si el margen sobre ventas para este tipo de viviendas es del 20% y te lleva 4 años poder tener el retorno a la inversión. Mejor meter el dinero en el banco y que los cetes te generen un mayor rendimiento.

Si no se hace algo AHORA, olvídense de los problemas de agua, habrá problema graves en la ciudad, colonias sucias, abandonadas, inseguridad, etc.

El desarrollo inmobiliario atrae familias y gente productiva a zonas que lo necesitan.

Escrito por: Santiago Morales

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